Dok se u opštinama širom Srbije produžava radno vreme, a šalteri rade u dve smene i vikendom, iza te administrativne gužve stoji mnogo veća priča – pokušaj da se milionski broj nelegalno izgrađenih objekata prvi put uvede u formalni sistem.
Rok za prijavu bespravno izgrađenih objekata po zakonu „Svoj na svome“ pomeren je za tri dana, do 8. februara, a do sada je tu mogućnost iskoristilo više od 2.170.255 vlasnika.
Procene govore da u Srbiji postoji oko 4,8 miliona ovakvih objekata, iako nadležni podsećaju da u tu cifru ulaze i kontejneri, nadstrešnice i slične građevine koje uopšte nisu predmet upisa po ovom zakonu.
Upravo taj talas interesovanja naterao je lokalne samouprave da se snalaze kako znaju i umeju – negde su produženi radni sati, negde su formirani mobilni timovi, a u pojedinim gradovima, poput Šapca, šalteri su bili otvoreni i tokom vikenda.
Razlog je jasan: upis prava svojine, iako nije isto što i legalizacija, prvi put daje vlasnicima mogućnost da raspolažu imovinom – da je prodaju, ostave u nasledstvo, ili se legalno priključe na komunalnu i drugu infrastrukturu, što do sada nije bilo moguće.
Međutim, pitanje koje se sve češće čuje na terenu nije da li će se objekti upisati u katastar, već šta dolazi posle toga. Konkretno – da li će takve nepokretnosti moći da se prodaju uz pomoć kredita i da li će banke prihvatiti da na njima uspostave hipoteku. U agencijama za nekretnine ne očekuju previše entuzijazma sa te strane.
Vlasnica agencije „Europolis nekretnine“ Mirjana Todorović kaže da su za dobijanje kredita neophodna dva osnovna uslova: da je klijent kreditno sposoban i da je sama nekretnina pogodna za uspostavljanje hipoteke.
Upravo taj drugi uslov, prema njenim rečima, biće nepremostiva prepreka za većinu objekata građenih bez građevinske dozvole. Nekretnina mora biti uknjižena na trenutnog vlasnika, bez tereta i zabeležbi, ali kod ovih objekata će postojati zabeležba da su upisani po novom zakonu, što jasno govori da nemaju kompletnu građevinsku dokumentaciju.
Kako piše RT, iskustvo sa tržišta pokazuje da ni sada nije sve crno-belo. Dešavalo se, kako objašnjava Todorović, da klijenti koji su kreditno sposobni ne dobiju kredit jer banka odbije da finansira kupovinu određene nekretnine.
Bilo je i primera da su banke odbijale objekte koji su legalni, ali uknjiženi kao porodične stambene zgrade sa manjim brojem stanova. U takvim slučajevima neke banke detaljno gledaju parcelu, terete na njoj, a kod kuća je posebno važno da vlasništvo bude čisto, jedan kroz jedan.
Zbog svega toga, procena je da standardni stambeni krediti gotovo sigurno neće biti odobravani za objekte upisane po ovom osnovu. A i ako se desi da neka banka pristane, pitanje je pod kojim uslovima i uz kakvu dodatnu dokumentaciju. Ako je potrebno dostaviti obimnu tehničku dokumentaciju za celu zgradu, računica za kupca brzo postaje nepovoljna, jer takvi zahtevi ozbiljno koštaju.
Na tržištu se i dalje osećaju posledice ranijih rešenja. Todorović podseća na zabeležbe koje su između 2015. i 2019. upisivane na objektima legalizovanim u tom periodu, gde je stajalo da država Srbija ne garantuje bezbednost stana ili kuće. Takve nekretnine i danas se teže prodaju ili imaju nižu cenu u odnosu na one sa potpuno „čistim papirima“.
Da banke trenutno nisu spremne na veći iskorak, potvrđeno je i na forumu održanom u novembru, gde su predstavnici tri banke izneli stav da će promet nekretnina upisanih po novom zakonu biti moguć, ali bez kreditiranja.
Takvi objekti se posmatraju kao nekvalitetan kolateral. Vremenom, moguće je da će se deo tih nekretnina ipak naći u kreditnim aranžmanima, ali uz drugačije uslove, dodatne procene sigurnosti i stabilnosti objekta i znatno više tehničke dokumentacije, što će se neminovno odraziti i na finansijske uslove za klijente.
Sličan stav iznosi i finansijski konsultant Vladimir Vasić, bivši sekretar Udruženja banaka Srbije. On ocenjuje da je ceo postupak važan korak ka legalizaciji, ali da banke najviše vole pravno i tehnički potpuno uređene objekte.
Novi zakon i projekat „Svoj na svome“, kako kaže, ne izjednačavaju one koji su uredno pribavili sve dozvole sa onima koji to nisu učinili. Do sada banka takve nepokretnosti praktično nije ni uzimala u obzir, pa je kupoprodaja bila gotovo nemoguća.
Sada je urađen deo posla – potvrđena je svojina – ali to i dalje nije dovoljno da bi banke bez zadrške prihvatile hipoteku. Ako objekat nema upotrebnu dozvolu, to za banku ne znači mnogo, ali ako je izgrađen na placu koji je u vlasništvu prodavca i ima jasno utvrđenog titulara, šansa da banka prihvati rizik ipak raste.
Iz Narodne banke Srbije poručuju da nepokretnosti na kojima ne postoje formalno-pravne prepreke za uspostavljanje hipoteke, a na kojima je u skladu sa zakonom izvršen upis prava svojine u katastar, mogu predstavljati sredstvo obezbeđenja kredita. Istovremeno, podsećaju da su banke dužne da kroz svoje unutrašnje akte urede kreditni proces, kriterijume i principe za odobravanje kredita, kao i da samostalno procenjuju kreditnu sposobnost klijenata i druge faktore rizika.
Hipoteka se, radi smanjenja rizika, priznaje kao sredstvo obezbeđenja samo ako je punovažna, uredno upisana, redovno proveravana i ako je omogućeno namirenje potraživanja u razumnom roku. Uz to, svaka banka mora jasno da definiše koje vrste nepokretnosti prihvata kao obezbeđenje i pod kojim uslovima.
Na kraju, čini se da je upis prava svojine tek prva stanica u dužem procesu. Formalizacija donosi vidljiv pomak, ali između papira u katastru i stvarnog pristupa kreditima ostaje prostor ispunjen oprezom banaka, dodatnim troškovima i neizvesnošću tržišta. Kako će se ta praznina vremenom popunjavati, zavisiće od prakse, strpljenja i spremnosti svih aktera da prihvate rizik koji sa sobom nosi prelazni period.
